Земельне право. ІЖС і ЛПХ: у чому різниця. ІЖС і ЛПХ - що це?
Всім, хто так чи інакше був пов'язаний з купівлею або реалізацією дачних ділянок, доводилося стикатися з загадковими абревіатурами зразок ІЖС і ЛПХ або СНТ, які, по суті, позначають статус землі. Але що саме мається на увазі під ними, і в чому різниця ІЖС і ЛПХ? ІЖС – це індивідуальне житлове будівництво, а ЛПХ – це особисте підсобне господарство.
Зміст
Категорії земель
Всі землі Росії належать до різних категорій. Це можуть бути землі поселень, промислові землі, що належать Держлісфонду, сільгосппризначення, а також землі водоохоронної зони. На першій категорії та сільськогосподарських землях (і тільки на них) можна будувати будинки. При цьому землі поселень в межах населених пунктів мають відмінності по дозволеним видам використання. Є особливості у ЛПГ та ІЖС – в чому різниця, ми розповімо нижче, є землі сільгосппризначення, які поділяються на ДНП (дачне некомерційне партнерство), СНТ (садове некомерційне товариство) або знову ж ЛПХ. Офіційно на ІЖС і ЛПХ можна будувати, але на ділянці сільгоспземель (ЛПХ) без дозволу будь-яке будівництво заборонено, і зведення будинку без дозволу чревато його швидким зносом (зобов'яжуть демонтувати, якщо дозволу немає). Одним словом, офіційно на землі під ІЖС і ЛПХ будувати можна, але з певними обмеженнями.
Індивідуальне житлове будівництво
На землі, призначеної під ІЖС, дозволено будувати приватні будинки (окремо розташовані), кількість поверхів яких не повинна перевищувати трьох, і даний будинок повинен бути призначений для проживання в ньому однієї сім'ї. У цьому і полягає різниця між ЛПГ та ІЖС.
Прописка, медицина і послуги пошти
Для особливо дбайливих і вміють рахувати гроші господарів не зайвою буде інформація про те, що після вкладення коштів у ЛЖС на споруду можна отримати податкове вирахування в згідно з російськими законами. У побудованому будинку можна отримати прописку, і, відповідно, медичне обслуговування, послуги поліції і державної пошти. Серед мінусів у ЛЖС основним вважається обмеження на розмір земельної ділянки, також є необхідність узгодження проекту будинку з усіма інстанціями, оскільки до споруди повною мірою застосовуються правила ГОСТу і СНіПа. Але ось у чому різниця: ІЖС і ЛПХ – це землі, на яких можна побудувати будинок, але до власника особистого підсобного господарювання не будуть дуже строго чіплятися з приводу погоджень з питань забудови. Слід пам'ятати, що, згідно із законодавством, якщо протягом 3 років ділянку, який відведений під будівництво, не забудовується, він може бути вилучена у власника.
Нормативи для ІЖС
Що таке ІЖС і ЛПХ в розрізі законодавства? Господар, який придбав у власність земельний наділ для ІЖС, повинен керуватися нормативами, прописаними в СНиП 30-102-99 «Планування і забудова території малоповерхового житлового будівництва». На цих землях можна зводити малоповерхові будинки і котеджі, підсобні будівлі – сараї, гаражі, лазні, теплиці. Слід враховувати наявність умовної межі – червоної лінії, яка є межею об'єкта забудови. При цьому всі необхідні інженерні комунікації (вода, електрика) має забезпечити власникові ділянки місцеве управління. Відповідно до вищевказаного Сніпу, приватний будинок, призначений для проживання, повинен розташовуватися на відстані не менше п'яти метрів від вуличної кордону (мається на увазі основна вулиця) і не менше трьох метрів від «червоної лінії» проїздів.
Тепер обговоримо ще один важливий фактор, що стосується землі ЛПГ та ІЖС: у чому різниця в плані протипожежних норм? До сусідської ділянки не повинно бути менше трьох метрів, а між вікнами сусідських ділянок має бути відстань більше шести метрів. Відстань між будівлями у сусідів повинна лежати в діапазоні від шести до п'ятнадцяти метрів.
Особисте підсобне господарство – ЛПХ
Будь-який юрист на питання про ЛПГ та ІЖС, в чому різниця, відразу поспішить повідомити, що особисті підсобні господарства сьогодні ставляться до застарілої категорії, і сьогодні їх не купиш в селищі, відведеній під будівництво котеджів. Ці землі можна придбати безпосередньо у власників, при цьому вони можуть бути розташовані як в поселенні, так і на полі. Слід пам'ятати, що процес оформлення підсобного ділянки ЛПХ може виявитися непростим, проте цей земельний наділ може використовуватися господарем для виробництва сільськогосподарської продукції, тобто у власника є можливість вирощувати агрокультури. Якщо цей земельний наділ займає площу в межах поселень, господар може на ньому побудувати житловий будинок при наявності погоджень всіх видів (протипожежних норм, санітарно-гігієнічних вимог).
На ділянці за межами поселень зводити будову заборонено законодавством РФ. Власник особистого господарства ІЖС або ЛПХ (в чому різниця, не важливо) приймає всі рішення самостійно, тоді як житель СНТ залежить від загальних зборів, від умов і рішень товариства, оскільки цей учасник є членом садівництва. Земля ЛПХ може бути оформлена у власність, але питання будівництва будинку на ділянці регламентується рішеннями місцевої адміністрації, яка може заборонити зведення будівель. Відповідно до Федеральним законом 112 (стаття 4, пункт 2), земельні ділянки ЛПГ повинні в першу чергу бути використані під вирощування та обробку сільгосппродукції, а вже потім під будівлю будівель. За використання земельного наділу не за призначенням власнику загрожує або штраф, або позбавлення цієї власності аж до її реалізації на аукціоні.
Населений пункт і сільгоспугіддя
Відмінності ІЖС від ЛПХ в населеному пункті в основному полягають у тому, що якщо господар вирішить побудувати будинок і оформити прописку на ділянці ЛПХ, то йому доведеться робити це в судовому порядку з певною доказовою базою, тоді як власник ІЖС має можливість прописки в побудованому будинку без обмежень. У населеному пункті у власника існує можливість переведення статусу землі з ЛПХ в ІЖС. І на них можна будувати будинки. Землі сільськогосподарського призначення, потрапляють під юрисдикцію Земельного кодексу РФ (стаття 77), в основному повинні використовуватися для вирощування культур та городництва, і якщо і призначені для забудови, то з певними застереженнями.
Податки – відчуйте різницю
В чому різниця – ІЖС і ЛПГ та ділянки ДНП або СНТ в плані оподаткування? Податкові нарахування ІЖС і дачних некомерційних партнерств формуються виходячи з кадастрової вартості і величини податкової ставки (у ІЖС податкова ставка вище), відповідно, власник ІЖС заплатить в казну більше. Зате власник ДНП або СНТ може будувати будинок сам, без жодного узгодження.
Виправити написане
Припустимо, ви захотіли побудувати на землі ЛПХ будинок. Для цього необхідно змінити цільове призначення ділянки, тобто перевести сільгоспземлю в інший статус, і це регламентується Земельним Кодексом (стаття 79) і Федеральним законом № 172-ФЗ 21 грудня 2004 При цьому рішення про переведення землі з одного статусу в інший приймається главою районної адміністрації. Щоб переоформити землю, потрібно великий пакет документів, який включає в себе обгрунтування переходу з одного статусу в інший, документи, що описують місце розташування земельної ділянки, її вартість, а також укладання державних органів.
За фактом надання документів всі необхідні платежі повинні бути зроблені. Це стосується як комунальних платежів, так і недоїмок за виведення землі з сільгоспобігу. Регламент процедури не продемонструє нам, в чому різниця, ІЖС і ЛПХ переводяться в інший статус в одні і ті ж терміни – від півроку до одного року, і алгоритм процедури однаковий для обох типів земельних ділянок.
Бізнесменам на замітку
Багато бізнесменів, у яких є бажання відкрити промислове виробництво на своїх ділянках, задаються питаннями: якщо є землі ЛПГ та ІЖС – в чому різниця їх у плані переоформлення, адже на сільгоспземлях виробництво просто так організувати не можна? Якщо необхідно змінити статус земельного наділу, не важливо, яку абревіатуру носить вашу ділянку. Левова частка успішності цього заходу буде залежати від якості та цінності розглянутих земельних угідь.
Якщо земля являє собою високу значимість в плані сільськогосподарських робіт (родюча) і її кадастрова оцінка висока, то на такій ділянці, скоріше всього, не дозволять побудувати промисловий об'єкт. Якщо ділянка оцінюється по кадастру на 30% менше рівня, середнього по району, то господар має більше шансів на заміну його цільового призначення. На подібних землях допускається будівництво промислових об'єктів – доріг, трубопроводів і тому подібних.