Капітальний ремонт багатоквартирних будинків: платити чи ні? Тариф капітального ремонту багатоквартирного будинку

У квитанціях на оплату ЖКГ, направляються громадянам РФ, є рядок - «капітальний ремонт». Які юридичні підстави для внесення її у відповідний платіжний документ? Які структури відповідають за збір фінансових надходжень від громадян на ці цілі, а також за практичне проведення капремонту?

Чи обов'язково платити за капремонт?

Так, відповідно до законодавства РФ, обов'язково. Відповідні коригування в правові акти були внесені в 2014 році. Власники квартир зобов'язуються вносити грошові кошти в розмірі, що визначається за тарифами, затвердженими законодавчими органами конкретного суб'єкта РФ і обчислюється, виходячи з площі житлового приміщення. Тобто відповідна величина, встановлена владою, множиться на кількість квадратних метрів житла.

Отже, якщо нас хвилювало питання, що стосується такого явища, як капітальний ремонт багатоквартирних будинків (платити чи ні), то ми на нього відповіли. Відповідні внески робити необхідно. При цьому РК РФ містить положення, за якими власники квартир зберігають майнові права на внесення фінансові кошти. Якщо громадянин продасть житлове приміщення, за яке він робив внески на капремонт, то права на користування відповідними активами переходять покупцеві.

Капремонт житлових будинків: загальні відомості

Є дві основні схеми, в рамках яких можливий капітальний ремонт багатоквартирних будинків. Закон припускає, що вони юридично рівнозначні - справа за вибором громадян.

Перша схема - користування послугами спеціальних регіональних фондів - установ в статусі НКО. Друга - створення окремого рахунку, на якому будуть акумулюватися кошти на проведення капремонту.

У першому випадку терміни і порядок проведення ремонту фіксуються в особливій регіональній програмі. У другому сценарії дане джерело також важливий, але громадяни в межах встановлених критеріїв можуть коригувати відповідні умови виконання необхідних робіт.

Зазвичай кожен житловий будинок має термін експлуатації відповідно до нормативів. Якщо до моменту, коли будівля відповідно до зазначеного критерієм має бути відремонтовано, громадяни не створили спеціального рахунку, то воно потрапляє у відання регіонального оператора.

Витрати на капремонт в муніципальному житловому фонді несе відповідний орган місцевої влади. Внески на капремонт робить власник. В даному випадку це муніципалітет. Але в приватному багатоквартирному житловому фонді дане зобов'язання покладається на власників квартир.

Звідки підуть квитанції

Те, як власникам доставлятимуться квитанції на оплату капремонту, залежить від обраного варіанту накопичення грошових коштів. Їх законодавством передбачено, як ми зазначили вище, два: на окремому рахунку або на акаунті регіонального оператора. У першому випадку квитанції найчастіше розсилає ТСЖ, у другому - державна установа, що займається питаннями капремонту багатоквартирних будинків. Якщо житлова будівля перебуває у віданні керуючої компанії, то відповідні зобов'язання з доставки рахунків громадянам покладаються на неї.

Терміни капремонту

Порядок капітального ремонту багатоквартирних будинків, передбачений законодавством, здійснюється у строки, які залежать, по-перше, від міжремонтних періодів, установлених для тих чи інших елементів конструкції житлового будинку, а по-друге, від способу формування відповідного капіталу.

У випадку, якщо кошти акумулює регіональний оператор, то капремонт здійснюється за затвердженою програмою. Як правило, в першу чергу ремонтуються будинки, що мають значну ступінь зносу. Костьольна сценарію, при якому грошовий фонд капітального ремонту багатоквартирних будинків знаходиться в розпорядженні ТСЖ, слід зауважити, що терміни, прописані в регіональній програмі, позначають момент, до якого відповідні роботи в будь-якому випадку повинні бути проведені. Очікується, таким чином, що ТСЖ зможуть реалізувати їх навіть швидше, ніж це міг би зробити регіональний оператор.

У разі якщо питаннями капремонту займається державна установа, важливий чинник у формуванні черговості житлових будинків на проведення ремонту - це платіжна дисципліна власників квартир. Якщо громадяни не надто прагнуть до своєчасній сплаті рахунків за ЖКП, це може вплинути на терміни капремонту в їх будинках. Але якщо знос житлового будинку явно робить скрутним його експлуатацію, то незалежно від величини заборгованостей по комунальним платежам ремонт може бути проведений на даному об'єкті в швидкі терміни.

Допомога з бюджету

Незалежно від форми акумулювання капіталу, спрямованого на капремонт, допомогу громадянам, які перераховують кошти за утримання будинку, може чинити держава. Так, в бюджетах багатьох регіонів закладені кошти, покликані компенсувати відповідні суми на 50-100% залежно від соціальної категорії громадянина.

Специфіка регіональних операторів

Розглянемо докладніше специфіку діяльності тих самих регіональних операторів, про які ми сказали вище. Що це за установи? У більшості випадків це некомерційна організація, що знаходиться у веденні виконавчого органу влади регіону, яка відповідає за проведення капітального ремонту багатоквартирних будинків. Зазвичай урядова структура, що засновує регіональних операторів, іменується Міністерством ЖКГ або іншим схожим чином.

Основна функція операторів, про які йде мова, - повний контроль за такою процедурою, як капітальний ремонт будинку, починаючи від відправки квитанцій громадянам і закінчуючи процедурами приймання будівельних робіт, пов'язаних з облаштуванням будівлі. Фінансову відповідальність за діяльність розглянутих структур найчастіше несе уряд суб'єкта федерації.

Діяльність регіональних операторів передбачається дуже прозора: так, інформація, що відображає підсумки діяльності даних організацій, зазвичай вивішується на їх сайтах. Кожен власник, таким чином, зможе бачити, наскільки виріс грошовий фонд капітального ремонту багатоквартирних будинків, який він сам же регулярно поповнює, знайомитися з переліком робіт, які належить проводити по дому, або з інформацією про результати діяльності підрядників.

Подібна прозорість роботи регіональних операторів пов'язана з прагненням влади підвищити довіру громадян. Щоб ніхто не задавався питаннями про те, чи проводити капітальний ремонт багатоквартирних будинків, платити чи ні за відповідні послуги. Люди повинні розуміти, що оператор - це стабільна структура, і він нікуди не зникне зі сплаченими коштами.

Специфіка регіональних програм

У чому особливості регіональних програм, відповідно до яких НКО, відповідальні за проведення капремонту житлових будинків, реалізують відповідні процедури?

По суті, вони являють собою перелік житлових будинків, побудованих в суб'єкті федерації і що зазнають об'єктивну потребу в ремонті дахів, фасадів, фундаментів і інших елементів, які мають ознаки зношеності. У програму не включаються будинку, визнані у встановленому порядку аварійними, а також будівлі, що не містять у своїй структурі елементів загального майна.

Найважливіший компонент програми, регулюючої капітальний ремонт багатоквартирних будинків, - графік проведення відповідних робіт. Він формується, виходячи з самих різних факторів: наприклад, ступеня зношеності будівель, терміну їх експлуатації, у ряді випадків - розмірів заборгованості громадян за послуги ЖКГ, як ми зазначили вище.

Який спосіб накопичення капіталів вибрати?

Отже, ми дізналися, що є два способи накопичення капіталів, які згодом можна направити на капремонт житлового будинку: через регіонального оператора або за допомогою ТСЖ або за участю керуючої компанії. Який із способів краще? Бути може, між ними і зовсім немає великої різниці?

Основна перевага звернення до регіональному оператору - економія часу. Громадянам не потрібно буде витрачати час на формальності, пов'язані з вирішенням фінансових та інших організаційних питань, що стосуються реалізації положень закону про проведення капремонту житлових будинків. Послуги відповідних НКО безкоштовні. Проте подібний формат активностей характеризується явним недоліком - капремонт може бути проведений тільки в строк, передбачений регіональною програмою, як ми вже зазначили вище.

Тому якщо мешканці розраховують на те, щоб мати можливість проводити капітальний ремонт будинку не за графіком, а за потребою, їм потрібно ініціювати відкриття спеціального рахунку, на якому будуть акумулюватися необхідні грошові кошти. Зрозуміло, в цьому випадку доведеться витрачати час на вирішення великої кількості організаційних питань. Однак у структурі ТСЖ, як правило, завжди знаходяться компетентні у вирішенні подібних складнощів люди. Звичайно, малоймовірно, що вони погодяться робити роботу безкоштовно, але очікуваний громадянами результат зазвичай виправдовує відповідні витрати. Тому такий сценарій цілком схвалюється багатьма домовласниками, плануючими проводити регулярний капітальний ремонт багатоквартирних будинків. Платити чи ні співробітникам ТСЖ, і якщо так, то скільки - питання, хто наважився на відповідних зборах.

Отже, перерахуємо основні переваги варіанту, при якому грошовими коштами завідує регіональний оператор:

• відповідна структура вирішує всі необхідні організаційні питання;
• діяльність регіональних операторів не підлягає оплаті;
• відповідного типу НКО повинні публічно звітувати за свою роботу.

Основний недолік даної схеми: терміни фактичного капремонту можуть відрізнятися від тих, які бажані для власників квартир.

Розглянемо основні переваги відкриття власного рахунку з управління грошовими коштами на проведення ремонту:

• можна встановлювати будь-які терміни, що стосуються замовлення необхідних робіт і сервісів;
• можна вибирати вигідних і гарантують якість підрядників;
• є можливість здійснювати гнучке регулювання величини внесків на капремонт.

Головний недолік даної схеми: потрібно час на організацію взаємодії ТСЖ з різними контрагентами та наглядовими органами. Але, як ми зазначили вище, у структурі товариств власників житла зазвичай знаходяться ініціативні громадяни, готові сприяти вирішенню відповідних питань.

Як організувати самостійне управління капіталами?

Цілком можливо, що громадяни вирішать обійтися своїми силами, не звертаючись до послуг регіонального оператора. Таким чином, фінансування капітального ремонту багатоквартирних будинків стане повністю керованим з боку самих мешканців. Яким чином можна організувати самоврядування в частині вирішення завдань, пов'язаних з проведенням капремонту?

Перш за все, в будинку повинно функціонувати ТСЖ. При цьому воно може обслуговувати тільки конкретне жиле будівлю. Якщо будинків кілька, то допускається, щоб загальна кількість квартир не перевищувало 30, за умови їх проживання на одній дільниці.

На зборах власників житла повинен бути визначений розмір відповідного внеску за капремонт, що стягуються з кожної квартири. Його мінімальна величина не може бути менше, ніж тариф, встановлений в регіональних правових актах, що регулюють сферу ЖКГ. Капремонт - це, по суті справи, набір послуг, який чинить будівельними організаціями. Необхідно затвердити перелік відповідних сервісів. При цьому він не повинен передбачати менший обсяг робіт, ніж зазначений у регіональній програмі. Громадянам також потрібно визначитися з термінами проведення капремонту. Вони не можуть бути більш пізніми, ніж прописані в регіональній програмі.

Власники також можуть прийняти рішення збільшити або зменшити величину внесків на капремонт. Але відповідні значення повинні бути в межах, встановлених законодавством. Грошові кошти, які вже зібрані на капремонт, не можна буде перевести в готівку без ряду найважливіших документів, а саме: протоколу загальних зборів, на порядку денному якого - капремонт, договори з підрядниками, акта приймання і підсумкового протоколу, що відображає виконані роботи.

Величина платежів

Вище ми відзначили, що ключові показники, на основі яких формуються витрати власників, пов'язані з формуванням відповідного фінансового фонду, - тариф капітального ремонту багатоквартирного будинку, затверджений в регіоні, площа квартири, а також величина компенсації частини витрат громадян з бюджету.

Перший компонент «формули» визначається регіональними властями. Наприклад, встановлений в Ростовській області тариф капітального ремонту багатоквартирного будинку становить 6,60 руб. за кв. м. Відповідний показник зафіксований у постанові регіонального уряду. У Воронезькій області будуть інші цифри, на основі яких підраховуються внески на капітальний ремонт багатоквартирних будинків, Москва має право встановити свої.

Розраховується тариф перед затвердженням регіональним урядом на основі методики, яка розроблена Мінрегіонрозвитку РФ, тобто на федеральному рівні. Передбачається, що розмір відповідних внесків обчислюється, виходячи з оцінки загальної величини об'єктивних потреб в грошових коштах на оплату робіт і сервісів, які з найбільшою ймовірністю будуть проведені з метою приведення середньостатистичного житлового будинку в порядок після декількох років безперервної експлуатації.

Санкції за невиконання вимог закону

Чи передбачені якісь санкції, якщо громадянин вирішує, що не хоче робити внески на капітальний ремонт багатоквартирних будинків? Платити чи ні за це, - питання, яким він не задається. Так, санкції є. Платежі, про які йде мова, передбачені на рівні федерального законодавства. І якщо людина не буде їх вносити, то це - законний привід для формування боргу та подальшого нарахування пенею у разі його несплати. Приблизно так само, як і у випадку відмови перераховувати грошові кошти за іншими комунальних послугах. Якщо громадянин принципово відмовиться від внесення відповідних сум і компенсацій, пов'язаних із затримкою платежів, то кошти можуть бути стягнуті з нього судом.

Хто контролює обіг коштів?

Якщо власники житла вирішили, що передадуть компетенції, пов'язані із здійсненням капремонту, регіональному оператору, то хто буде здійснювати контроль над витрачанням відповідних грошових коштів? Вище ми відзначили, що повну фінансову відповідальність за результати діяльності відповідних НКО найчастіше несе регіональний уряд.

Додаткова міра захисту грошових коштів - у бар'єрах до їх обналичиванию з рахунків регіональних операторів. Так, оплата капітального ремонту багатоквартирного будинку підрядникам буде проведена банком, тільки якщо НКО, відповідальна за капремонт, надасть протокол, що відображає відомості про нараду з питання проведення ремонту, а також договір на надання відповідних послуг і акт приймання. Також знадобиться підсумковий протокол, що стосується затвердження проведеної підрядником роботи. Ті ж вимоги, до слова, ми перерахували вище, характеризуючи специфіку управління фінансами на капремонт через ТСЖ.

Регіональні оператори зобов'язані направляти відомості, що стосуються їхньої роботи, в органи статистики, в ФНС та інші установи, якщо цього вимагає законодавство. У деяких регіонах затверджені правові акти, за якими регіональний оператор повинен кожен місяць направляти в житлову інспекцію цифри по грошовим нарахуваннях на капремонт. З цією інформацією можуть знайомитися також і громадяни - через сайт.

У роботі НКО, формованих урядами регіонів РФ, що не передбачається безпосередню участь в якості суб'єктів правовідносин приватних осіб. Всі договори підписують юрособи, підзвітні органам влади суб'єкта. Відповідні структури державного управління в регіонах формують піклувальні ради, очолювані офіційними особами - наприклад, це може бути перший заступник глави регіону. У Опікунська рада при НКО, відповідальних за капремонт, можуть також входити представники профспілкових структур, законодавчих органів суб'єкта.