Дохідний підхід до оцінки нерухомості та бізнесу. Застосування дохідного підходу

Дохідний підхід являє собою цілу комбінацію методів оцінки вартості нерухомості, майна організації, самого бізнесу, в яких визначення вартості проводиться за допомогою конвертації економічних вигод, які очікуються в майбутньому. Теоретичні основи подібного підходу цілком переконливі. Вартість інвестицій представляє собою вартість майбутніх вигод на поточний момент, які дисконтовані за нормою прибутковості, що є відображенням ризикованості інвестицій.

Це розумно і підходить для будь-якого застосовуваного у сфері виробництва та реалізації майнового об'єкта діючого підприємства, а також його бізнесу за умови генерації позитивної прибутку. Величина ризиків вкладень в оцінюваний бізнес демонструється допомогою ставки дисконтування. У ролі такої в економічному сенсі зараз виступає ставка доходу, яка потрібна інвесторам, на вкладений капітал у порівнянні об'єкти інвестування за рівнем ризику, або це ставка доходу за альтернативними варіантами інвестицій з порівнянними ризиками на момент оцінки.

Особливості

Застосування дохідного підходу на практиці виявляється досить складним заняттям, оскільки необхідно оцінювати кожну важливу детермінанту вартості – норму прибутковості і прибуток. Якщо для оцінки підприємства використовуються ці методики, то потрібно обов'язково проводити ретельний аналіз усіх їх ключових елементів, у тому числі вартості, товарооборотов компанії, які безпосередньо впливають на прибуток, витрати і ризики, які створюються кожним окремим елементом.

Дохідний підхід до оцінці бізнесу застосовується досить часто. Наприклад, якщо мова йде про поглинання або злиття, то цей метод використовується набагато частіше витратного або ринкового. Вкладення капіталу покупця зараз виробляється з розрахунком на те, що в майбутньому будуть отримані чисті грошові потоки, які не можна назвати гарантованими, так як для них характерні певні ризики. Дохідний підхід дозволяє оцінити ці ключові детермінанти вартості при тому, що для вживання ринкового підходу зазвичай потрібно співвідношення ціна-прибуток або якісь інші аналогічні мультиплікатори доходів за ретроспективний період, без прийняття до уваги майбутнього.

Для ринкових мультиплікаторів характерні такі риси, як ненадійність, а також нездатність забезпечити ту ж ретельність, що вдається досягти за умови використання дохідного підходу із прогнозом майбутніх прибутків і ставок дисконтування. Приміром, коефіцієнт "ціна-прибуток", який застосовується за рік, не дозволяє відобразити в достатній мірі очікувані зміни в майбутніх роках. Правильне використання коефіцієнтів забезпечує можливість для демонстрації загальних переваг інвесторів, їх часто цитують продавці або галузеві джерела.

Використання

В аналізі і захисту потребує і інформація, що стосується бюджету підприємства, який змушує проводити зміни та відпрацювання фінансових наслідків створеного плану, прогнозів і базових пропозицій. Дохідний підхід до оцінки бізнесу дозволяє виміряти всі припущення, які стосуються того, чи виникають певні вигоди від поглинання в результаті зростання доходів, скорочення витрат, удосконалення процесів або зниження капітельних витрат. За допомогою подібного підходу можна це все виміряти і обговорити. Крім цього, з його допомогою можна визначити час настання очікуваних вигод, а також продемонструвати процес зниження вартості підприємства в міру того, як відбувається переміщення вигод у більш далеке майбутнє.

Використання дохідного підходу забезпечує для покупців і продавців можливість для розрахунку справедливої ринкової вартості підприємства, а також її інвестиційної вартості для одного або більше стратегічних покупців. Якщо це розходження буде відображатися досить чітко, то продавці і покупці можуть легко визначити вигоди від синергії, а також прийняти інформативні рішення.

Коли використовується дохідний підхід до оцінки бізнесу, необхідно мати на увазі, що обчислюється вартість складається з вартості всього майна, яке використовується в процесі безпосередньої діяльності. В рамках використовуваного підходу є кілька методів для оцінки, які становлять найбільший інтерес. Зокрема, застосовні такі методи дохідного підходу: капіталізації та дисконтування грошових потоків. Можна розглянути їх більш докладно.

Методи

За допомогою методу капіталізації грошових потоків загальна вартість підприємства детектується залежно від грошових потоків, що генеруються майновим потенціалом підприємства. Грошові потоки бізнесу або підприємства в цілому – це різниця між усіма припливом і відтоком фінансових коштів за певний розрахунковий період. Зазвичай для розрахунків використовується період, рівний одному року. Методика полягає в тому, щоб конвертувати репрезентативний рівень очікуваного потоку грошей в наведену вартість допомогою поділу всієї суми потоку на прийняту ставку капіталізації. У цьому випадку доречний дохідний потік з певними коригуваннями.

Для використання звичайного методу розрахунку грошових потоків застосовують доповнення чистого прибутку (розрахованою після сплати податків) негрошових витрат для визначення величини абсолютного грошового потоку до капіталізації. Цей метод розрахунку можна вважати більш спрощеним у порівнянні з розрахунком вільного потоку грошей, де в якості доповнення враховуються необхідні капітальні вклади і потреби в поповненні капіталу, що є оборотним.

Дисконтування грошових потоків

Даний метод в основі своїй базується тільки на очікуваних грошових потоках, які генеруються самим підприємством. Характерна відмінність у нього полягає в тому, що оцінка вартості потрібно для обчислення визначення репрезентативного рівня грошового потоку. Цей метод в розвинених країнах набув найбільшого поширення за рахунок того, що його можна використовувати для обліку всіх перспектив розвитку. Грошовий потік у загальному вигляді дорівнює сумі чистого доходу і амортизації за умови вирахування приросту чистого оборотного капіталу і вкладень капітального характеру.

Існують наступні умови для використання методу дисконтованих грошових потоків:

• є підстави вважати, що майбутні рівні фінансових потоків будуть відрізнятися від поточних, тобто йдеться про розвивається підприємстві;
• є можливості для обґрунтованої оцінки грошових потоків у майбутньому при використанні бізнесу або комерційної нерухомості;
• об'єкт знаходиться на стадії спорудження повної або часткової;
• підприємство є великим багатофункціональним об'єктом комерційного значення.

Дохідний підхід до оцінки нерухомості за допомогою методу дисконтування грошових потоків являє собою найкращий, проте його використання дуже трудомістка. Існують оцінки, які без застосування даного методу призвести неможливо. Серед них можна назвати розробку інвестиційного проекту з його подальшою оцінкою.

Переваги методу дисконтування

Якщо практикувати дохідний підхід до оцінки нерухомості або бізнесу за допомогою методу дисконтування, то можна визначити деякі основні переваги. У першу чергу мова йде про те, що майбутні прибутки від бізнесу безпосередньо враховують тільки очікувані поточні витрати з виготовлення продукції з її подальшим продажем, а майбутні капіталовкладення, пов'язані з підтримкою і розширенням виробничих або торгових потужностей, відображаються в прогнозі прибутків тільки побічно за допомогою їх поточної амортизації.

Важливі моменти

Оцінка об'єкта дохідним підходом при нестачі прибутку або збитку в якості показника інвестиційних розрахунків проводиться з поправкою на те, що прибуток служить бухгалтерським звітним показником, тому схильна істотним маніпуляціям в процесі роботи.

У метод дисконтування грошових потоків включається три групи моделей:

• дисконтованих дивідендів;
• залишкових доходів;
• дисконтованих грошових потоків.

Якщо практикується дохідний підхід відповідно до моделі дисконтування дивідендів в якості свідоцтва грошового потоку, застосовують величину виплат по акціях. Незважаючи на те що модель істотно поширена в зарубіжній практиці для визначення та оцінки величини активів підприємства, у неї є маса недоліків. У моделях з нерозподіленим прибутком відсутній ступінь врахування. Існує різниця в дивідендних політиках не тільки конкретних підприємств, але і по країнах в цілому. Цей метод неможливо використовувати на підприємствах, у яких немає прибутку. Ця модель найкраще підходить для розрахунку вартості міноритарних акцій.

Модель залишкового доходу

Дохідний підхід до оцінки допомогою моделі залишкового підходу передбачає, що в якості показника грошового потоку буде використовуватися величина залишкового доходу, тобто різниця між прибутком за фактом і величиною прибутку, яка прогнозувалася акціонерами на момент покупки самої компанії або її акцій. Якщо вартість підприємства розраховувалася на базі припущень, відповідних даної моделі, то вона буде рівна сумі балансової вартості з приведеною вартістю очікуваної величини доходу, що залишився після цього. Така модель демонструє істотну чутливість до якості даних, які представлені у фінансовій звітності. Для російських умов адекватність такої інформації піддається істотним сумнівам.

Користь для акціонерів

Природно, пайовики або акціонери підприємства, у якого є певна історія, а також факти виплати дивідендів, можуть скористатися моделлю дисконтування для розрахунку вартості власної компанії. Ситуація така, що акціонери підприємств цього сектора рідко бувають міноритарними, тому для них найбільш підходящим способом буде використовувати дохідний підхід до оцінки нерухомості та бізнесу за допомогою моделі дисконтування вільних грошових потоків. У даній системі ключовими служать вільні грошові потоки зі ставками дисконтування або очікуваної прибутковості інвестованого капіталу. Найбільша проблема з використанням даної моделі полягає в точності прогнозу вільного фінансового потоку, а також адекватного визначення ставки дисконтування.

Якщо застосовувати дохідний підхід, визначення якого давалося вище, то при використанні методу дисконтованих грошових потоків в якості доходів, очікуваних від бізнесу, враховують прогнозовані потоки фінансових коштів, які можна вилучити з обороту після потрібного реінвестування частини грошової прибутку. Як показник грошові потоки не залежать від системи бухгалтерського обліку, що використовується на підприємстві, і її амортизаційної політики. При цьому обов'язково враховують будь-які рухи грошових коштів – притоки і відтоки. Оцінка фінансового сенсу дисконтування грошових засіб виявляється такою, що в результаті цих процесів відбувається їх зменшення на суми, які були б доступні інвестору до моменту отримання зазначеного грошового потоку, за умови, що він вклав свої кошти не в даний бізнес прямо зараз, а в якій -то інший інвестиційний актив загальнодоступного характеру, наприклад, ліквідну цінний папір або банківський депозит.

Додаткові методики

Дохідний підхід, приклад якого був описаний раніше, останнім часом використовується все рідше, тепер найбільш поширеним став метод оцінки. Його застосовують для оцінки всіляких активів, а базою для нього служить ідея про те, що будь-який актив, що розділяє основні характеристики опціонів, допускається оцінювати в якості цього опціону. На даний момент відмова від дохідного підходу найчастіше здійснюється на користь моделі опціонного ціноутворення (відповідно, моделі Блека-Скоулза).

Така система, за умови її використання, дозволяє виробляти оцінку загальної вартості власного капіталу компанії чи підприємства у разі, коли воно працює з великими збитками. Дана модель призначена для того, щоб додатково пояснити, чому вартість власного капіталу підприємства є не нульовий, навіть якщо відбувається зниження вартості всього підприємства нижче рівня номінального розміру боргу. Але навіть з урахуванням такої переваги можна відзначити, що модель Блека-Скоулза для оцінки вартості російських підприємств на даний момент все більше несе теоретичний характер. Основна проблема, з-за якої дана модель не може застосовуватися до вітчизняного бізнесу, – це відсутність деяких фактичних даних для параметрів моделі, які є вкрай необхідними.

Висновки

Дохідний підхід до оцінки бізнесу та нерухомості став застосовуватися значно рідше, і це відбувається з багатьох причин. Зокрема, це стосується недоліків, через які виникають складнощі в його використанні на споживчому ринку. В першу чергу слід відзначити, наскільки важким є складання прогнозів майбутньої вартості послуг і продукції, матеріалів і сировини, а також комплексу інших витратних показників. При цьому можна говорити про деяку суб'єктивності експертних оцінок. Крім цього, проблема полягає в низькій розкриваності інформації по російським підприємствам, а адже вона необхідна для проведення грамотних розрахунків та складання моделі Блека-Скоулза. Це обумовлюється більшою мірою низькою корпоративною культурою таких підприємств.

Переважна кількість акцій, в числі яких присутні і великі пакети, концентрується в руках незначної кола осіб, а частка міноритарних акціонерів і дрібних власників, частка яких дуже мала, в статутному капіталі є незначною. Виходить так, що багато підприємств виявляються просто незацікавленими в розкритті будь-якої інформації. Саме тому помітно ускладнюється розрахунок дохідним підходом стосовно більшості галузей промисловості та бізнесу в Росії. В інших умовах він працює найкращим чином, демонструючи всі свої достоїнства і надійність.