Покупка квартири: покрокова інструкція. Як купити і оформити квартиру в москві?

На просторах Інтернету багато реклам агентств, що пропонують свою допомогу в покупці нерухомості. При цьому їхні послуги, незалежно від маленького відсотка, з нинішніми цінами на житло виливаються у велику суму. Як же самостійно здійснити дану угоду? З чого почати покупку квартири? Покрокова інструкція допоможе вам розібратися у всіх аспектах даного питання.

Шукаємо квартиру

Пошук житла лише здається простим заняттям. Насправді він ускладнюється багатьма критеріями: прив'язкою до конкретної місцевості, кількістю кімнат, загальною площею, певною сумою грошей і т. Д.

Слід зазначити, що вартість квартири не залежить від кількості кімнат у ній, а обчислюється щодо ціни за один квадратний метр. Однокімнатна квартира може мати площу 95 кв. м, а двокімнатна - 62 кв. м. Тобто в даному випадку вартість двокімнатної квартири буде менше однокімнатної. На що ще звернути увагу? Як здійснюється покупка квартири (покрокова інструкція)? У Москві, як і в інших містах, ціна нерухомості залежить від багатьох аспектів. Серед них - привабливість району, тип будинку, віддаленість його від центру.

Як підійти до покупки квартири: покрокова інструкція

Після того як ви знайшли підходящий для вас варіант, потрібно буде зв'язатися з продавцем і уточнити деякі питання. А саме: актуальність угоди і вартість. Якщо немає ніяких змін, необхідно домовитися про зустріч для огляду квартири.

У призначений термін слід ще раз зателефонувати продавцеві, поцікавитися, чи не змінилися плани, і уточнити час. Якщо продаж здійснюється через агентство нерухомості, найімовірніше, курирує угоду ріелтор запропонує зустрітися перед демонстрацією квартири, щоб переконатися у твердості ваших намірів, а також для того, щоб уберегти продавця від сумнівних осіб. Також він може попросити вас підписати лист огляду. Це робиться для того, щоб виключити проведення операції купівлі-продажу в обхід агентства.

Як відбувається покупка квартири? Покрокова інструкція рекомендує особливу увагу приділити "знайомству" з імовірним новим житлом. Варто уважно поставитися до самого процесу огляду, щоб у майбутньому не кусати собі лікті. Насамперед зверніть увагу на під'їзд. Саме по ньому слід складати думку про сусідів і про роботу ЖКГ в будинку. При покупці квартири на першому поверсі уважно перевірте плінтуси і стики стін, на останньому - стіни на відсутність патьоків. В останньому випадку велика кількість килимів і нові шпалери повинні викликати у вас сумніви і послужити приводом для більш ретельної перевірки. Якщо квартира кутова, зверніть увагу на якість утеплення.

Крім того, перевірте сантехніку і комунікації. Огляньте труби, їх стан, перевірте рівень шуму, відкрийте крани. Часом з зливних отворів виходить запах каналізації, причому він з'являється періодично і на момент огляду може відчуватися слабо. Тому не полінуйтеся поспілкуватися з сусідами і дізнатися їх про можливі приховані «сюрпризи».

Не погоджуйтеся відразу! Торгуйтеся!

А як далі відбувається покупка квартири? Покрокова інструкція рекомендує: якщо вас все потроїло, то потрібно обговорити ціну. Аргументуючи виявленими вадами, можна переконати продавця зменшити вартість квартири. Таким чином, можна опустити ціну на 10-15%. Але будьте уважні. Знижка на суму понад 15% повинна вас насторожити. Зазвичай причина такої щедрості - приховані вади, які можна виявити лише в процесі експлуатації, або юридичні аспекти, які принесуть вам головний біль (у кращому випадку).

Передоплата

Продовжуємо наше дослідження, як купити квартиру. Покрокова інструкція все так само допомагає розбиратися в даному питанні. При спільній угоді на угоду в якості гарантії її завершення необхідно укласти попередній договір. Це може бути або договір завдатку, або авансовий договір. У першому випадку він дотримає продавця в подальшому пошуку клієнтів, так як у випадку зміни умов угоди, а також при відмові від продажу продавець зобов'язаний буде виплатити суму завдатку в 200% розмірі. А порушення домовленостей з боку покупця призведе до втрати виплаченої суми. На розписці має бути чітко вказано, що гроші передаються як завдаток.

При другому типі договору при розриві угоди (як з боку продавця, так і з боку покупця) гроші повертаються в будь-якому випадку. В авансовому договорі повинні бути вказані розмір внесеної суми, повна вартість квартири і термін виходу на угоду. Обов'язково необхідно зробити позначку, що у разі виявлення будь-яких фактів, що перешкоджають або обмежують надалі право користування і розпорядження придбаною нерухомістю, аванс належить поверненню в 100% обсязі.

Перевірка юридичної чистоти нерухомості

Під юридичною чистотою мається на увазі відсутність будь-яких перешкод для здійснення продажу, обмежень обременениями і заборонами права власності на квартиру, відсутність причин для оскарження правомірності угоди і визнання її недійсною.

Убезпечити себе можна при ретельній перевірці документів власників на житло і уважному вивченні історії перепродажу даної нерухомості.

Що ж включає в себе порядок купівлі квартири (покрокова інструкція) на цьому етапі?

• У першу чергу необхідно зайнятися вивченням будинкової книги. У неї вносяться записи про всіх, хто коли-небудь проживав на даній території, а також інформація про приватизацію квартири. Виписка з особового рахунку в ЖЕС може бути взята лише власником квартири. Уважно відстежите всіх власників і прописаних на житлоплощі, щоб випадково або по наміру ніхто не залишився "забутим" в квартирі, що поміняла господаря.
• Наступним кроком буде відвідування агентства з державної реєстрації та земельного кадастру. Там в єдиному реєстрі зберігаються відомості про всі угоди, обмеження та обтяження на квартиру.

Варто зауважити, право власності на житло у власника - це ще не найголовніше. Важливий факт того, щоб він мав право ним користуватися. Власник повинен бути дієздатним громадянином. Якщо є хоч крапля сумніви з даного питання, найкраще убезпечити себе і попросити уявити довідки з наркологічного і психоневрологічного диспансеру.

Підписання договору купівлі-продажу

Після того як ви переконаєтеся в безпеці угоди, необхідно укласти договір купівлі-продажу. Він повинен відповідати всім умовам, що пред'являються до нього законодавством. Ці вимоги регулюються Цивільним, Податковим і Сімейним кодексами РФ.

У договорі в обов'язковому порядку повинні бути вказані такі пункти:

• Назва договору.
• Фактичне місце здійснення угоди.
• Дата підписання договору.
• Вступна частина. Вона повинна складатися зі списку учасників угоди із зазначенням даних посвідчення особи кожного учасника (паспорта - для повнолітніх осіб, для інших - свідоцтва про народження). Якщо один з учасників є юридичною особою, має бути вказана назва і його докладні реквізити.
• Опис нерухомості (площа, на якому поверсі якого будинку розташована квартира, скільки кімнат).
• Адреса нерухомості.
• Вартість об'єкта.
• Строк і порядок розрахунку.
• Відомості про зареєстровані жителях і термін їх зняття з реєстраційного обліку.
• Строк і порядок передачі квартири покупцеві.
• Вказівка на обов'язкову реєстрацію договору.
• Зазначення кількості примірників договору.
• Підписи сторін.

Порядок покупки і оформлення квартири (покрокова інструкція): реєстрація

Операцію з нерухомістю неможливо завершити без її державної реєстрації в Росреестра. Термін розгляду повинен становити не більше двадцяти днів, хоча деколи період процедури займає до одного місяця.

При державної реєстрації угоди проводиться правова експертиза документів і перевірка її законності. Дана процедура служить юридичним свідченням виникнення, обмеження, переходу або завершення прав на нерухомість. Вона є єдиним фактом, який доводить існування такого привілею.

Передача квартири і підписання передавального акта

Ось ми і підійшли до завершального етапу в питанні про те, як відбувається покупка квартири (покрокова інструкція). Останнім документом, підтверджуючим, що угода укладена в рамках закону, є передавальний акт. У ньому прописується факт передачі продавця нерухомості у власність, у тому числі фактичне користування і володіння, а також факт прийняття її покупцем.

В укладеному договорі купівлі-продажу повинен бути прописаний пункт, у якому обмовляється час, протягом якого продавець зобов'язаний звільнити квартиру. При отриманні документів необхідно обумовити точну дату передачі нерухомості, що купується. Ще раз обговоріть, що повинно залишитися в квартирі (вся інформація повинна бути вказана в попередньому договорі). У зазначений час і відбувається підписання передавального акту. Договір укладається у двох примірниках, по одному для кожної сторони угоди.

Перед цим слід оглянути житло, забрати квитанції, що підтверджують оплату за квартиру і комунальні платежі, довідку про відсутність заборгованостей і, найголовніше, ключі. Якщо все гаразд, підписуйте документ.

Крім того, можна попросити колишніх власників залишити документи про попередні угоди на квартиру.

З моменту закріплення підписом передавального акта покупець стає повноправним власником нерухомості і може приступити до оформлення прописки за новим місцем проживання.

Страхування угоди

Ми докладно розібрали, як відбувається покупка квартири (покрокова інструкція). Оформлення страхування договору купівлі-продажу (або інакше титульного страхування) - процес добровільний, і, на жаль, не має особливої популярності в нашій країні. Він захищає покупця у разі позбавлення його права власності на квартиру. Страхова сума виплачується у разі визнання угоди недійсною.

Оформляти страховку рекомендується в наступних випадках:

• Продавець не є власником квартири. Анулювання договору може бути визнано в тому випадку, якщо власник до моменту підписання відмовився від продажу, а довірена особа все одно уклало угоду.
• У процесі бере участь неповнолітня особа. Договір втратить чинність, якщо органи опіки доведуть, що після продажу нерухомості житлове становище дитини погіршився.
• Договірна вартість нижче ринкової вартості квартири.

Вдалих вам угод!